房地產(chǎn)最大的利好在城市化

很多人關(guān)注房地產(chǎn)的發(fā)展，更多地是從風(fēng)險的角度來判斷。主要是基于美國和日本曾經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風(fēng)險。如果對美國和日本當(dāng)時的數(shù)據(jù)與中國當(dāng)下的狀況進(jìn)行比較，中國的城鎮(zhèn)化率才58.52%，而美國和日本發(fā)生泡沫的時候，城市化進(jìn)程已經(jīng)基本飽和。何況中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅僅為42.35%。所謂城市化或者城鎮(zhèn)化，意指農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)和定居，把自己的長期消費從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)，對于各種流動性就業(yè)人口也就是“漂”來說，無非是在城里有一套房子和穩(wěn)定的就業(yè)機會，并可以享受到城市化的公共服務(wù)和市場化服務(wù)。

所謂定居，也就是指從傳統(tǒng)的居住方式向現(xiàn)代的居住方式轉(zhuǎn)變，自然會產(chǎn)生居住形態(tài)的空間大挪移。簡要來講，就是住房從農(nóng)村也要相應(yīng)地轉(zhuǎn)向城市。農(nóng)村的房子是搬不走的，而且城市里要提供適合他們未來定居的住房。所以也就會必然帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。

目前看，近幾十年中國房地產(chǎn)的發(fā)展，受益者更多的是城里的戶籍居民，包括城市邊界擴展和開發(fā)影響到的失地農(nóng)民，他們是買房的主要群體。而在城里務(wù)工就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，在城里買房的僅僅在百分之一左右。也就是說2.8億的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，只有幾百萬的人有條件在城里購買住房，其他的人因為戶籍問題和公共服務(wù)的差異化問題以及生活成本問題，無法在城里購買住房。

如果我們判斷城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，從提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的角度來看，至少有2.8億的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在步入市民化進(jìn)程，但是差的就是戶籍身份及與城鎮(zhèn)居民同等的公共服務(wù)。而且在各類城市還有7300萬的城鎮(zhèn)間流動人口，隨著長期定居地點的變化，他們將會成為穩(wěn)定的購買或者租賃住房群體。如果城鎮(zhèn)化水平每年繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的前提下，未來還可以有2億農(nóng)村人口進(jìn)入各類城鎮(zhèn)，他們的住房需求也會提供未來的房地產(chǎn)發(fā)展空間。

有了住房才可以考慮家居裝修和各類家電甚至包括汽車，有了住房，人們才可以把長期消費和投資轉(zhuǎn)向城市，才可以考慮兒女的教育問題，老人的醫(yī)療保障問題，人們的消費觀念才會發(fā)生根本的變化。可以說，近幾十年房地產(chǎn)的發(fā)展，同時也推動了實體經(jīng)濟的發(fā)展，導(dǎo)致中國的工業(yè)制成品有了最好的市場。

大量的農(nóng)村人口進(jìn)入各類城市，也會促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的需求，同時也在人口相對聚集的地方產(chǎn)生創(chuàng)新的需求?？萍嫉膭?chuàng)新必須依賴于城市，說明城市化從房地產(chǎn)開始，到實體經(jīng)濟，乃至創(chuàng)新，都會帶動需求的變化，也會帶動投資的變化。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前面臨的問題是如何把握時機，適應(yīng)未來城市化趨勢帶來的變化。首先是適應(yīng)房地產(chǎn)郊區(qū)化的變化。畢竟中國的特大城市和大城市數(shù)量太多，目前已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的城市病。房價問題、交通擁堵問題、土地問題、環(huán)境問題等等，大大提高了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成本和生活的成本。郊區(qū)化，意味著在都市圈地區(qū)，中小城市和小城鎮(zhèn)因為成本低，存在著更多的發(fā)展機會。當(dāng)工業(yè)遠(yuǎn)離城市主城區(qū)的時候，地產(chǎn)也要相應(yīng)地配置與工業(yè)就業(yè)人口相適應(yīng)的發(fā)展空間，所以地產(chǎn)郊區(qū)化勢在必行。

其次，房地產(chǎn)要適應(yīng)消費升級的變化。目前城市居民消費的逆城市化趨勢也非常明顯，消費升級促使城里人到郊區(qū)尋求良好的生態(tài)空間和深度休閑度假空間。傳統(tǒng)的觀光旅游度假已經(jīng)向深度參與的養(yǎng)生、休閑、養(yǎng)老和體育運動的模式轉(zhuǎn)化。這些與消費升級相適應(yīng)的空間肯定不是在城市主城區(qū)，更多是在自然景觀條件較好的地方。所以在城市的近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，適應(yīng)旅游度假休閑的特色小鎮(zhèn)也有著非常好的發(fā)展前景。所以地產(chǎn)郊區(qū)化必須要適應(yīng)這種變化。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，城市近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)是非常好的發(fā)展空間。點這免費下載施工技術(shù)資料

還有，房地產(chǎn)要適應(yīng)都市圈特大城市功能疏解的變化。大家關(guān)注一線城市主城區(qū)房價上漲。但是主城區(qū)周邊還有各類中小城市和小城鎮(zhèn)可以建設(shè)滿足中低收入人口住房需求的低價住房空間。當(dāng)前的問題是我們的政策并沒有適應(yīng)空間變化的調(diào)整手段，而一旦這個手段得到充分利用，既可以緩解中低收入人口對于高價住房過多關(guān)注帶來的壓力，又可以釋放中小城市的活力，通過人口的空間再配置，激活內(nèi)需的潛力。

特別要說明的是，房地產(chǎn)的發(fā)展要適應(yīng)創(chuàng)新和科技革命的變化。我們目前正處于信息化、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)和人工智能飛速發(fā)展的時代。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式是滿足傳統(tǒng)的就業(yè)和居住模式的需要。但是隨著科技革命的到來，人們就業(yè)的變化，生活方式的變化已經(jīng)離不開智能化和信息化。房地產(chǎn)如何適應(yīng)這種科技創(chuàng)新的挑戰(zhàn)，既要解決地產(chǎn)的生存發(fā)展問題，也要解決如何通過技術(shù)和信息手段的注入，提升房地產(chǎn)的科技含量，通過跨界整合的方法，使得房地產(chǎn)在適應(yīng)城市化發(fā)展大趨勢的前提下，更好地作為科技創(chuàng)新的領(lǐng)頭羊，這對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)從業(yè)者是一次革命性的挑戰(zhàn)。

所謂房地產(chǎn)業(yè)的機會和利好，既有外部形勢的變化，又有拉動內(nèi)需、促進(jìn)投資和消費增長的城市化趨勢的變化。還有房地產(chǎn)業(yè)自身必須要適應(yīng)競爭和挑戰(zhàn)，主動求變，與新技術(shù)革命更好地融合在一起。只有這樣才能充分地利用城市化的大格局，引領(lǐng)科技革命的未來。